A compra de um imóvel envolve custos relevantes, entre eles o ITBI — imposto municipal que incide sobre a transferência onerosa de propriedade. Apesar da jurisprudência do STJ já ter definido critérios claros para sua cobrança, muitos municípios seguem impondo valores arbitrários, gerando cobranças indevidas. Neste artigo, explicamos o que diz a lei sobre a base de cálculo do ITBI e como o contribuinte pode reagir quando a prefeitura exige um valor superior ao declarado.
O que diz a lei sobre a base de cálculo do ITBI?
O ITBI é um imposto municipal cuja base de cálculo deve ser o valor venal de mercado do imóvel transmitido, conforme o artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN). O conceito de “valor venal” refere-se ao valor real de mercado, e não ao valor venal utilizado para cálculo de IPTU.
Nesse ponto, é importante destacar a diferença: o IPTU incide sobre a propriedade e pode ser calculado com base em uma planta genérica de valores aprovada pela legislação municipal, com critérios objetivos (como localização e metragem). Já o ITBI incide sobre a transmissão do bem, que decorre de um negócio jurídico entre partes e reflete um valor negociado.
A jurisprudência do STJ no Tema 1.113
A insegurança jurídica sobre a base de cálculo do ITBI levou o STJ a julgar a questão sob a sistemática dos recursos repetitivos, no Tema 1.113, que fixou as seguintes teses vinculantes:
- A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e não está vinculada ao valor do IPTU, que nem sequer pode servir como piso para a tributação.
- O valor declarado pelo contribuinte na transação goza de presunção de legitimidade, podendo ser afastado somente por meio de processo administrativo regular, conforme o artigo 148 do CTN.
- O município não pode utilizar um “valor de referência” estabelecido de forma unilateral como base de cálculo para o imposto.
Em outras palavras, a prefeitura não pode simplesmente desconsiderar o valor declarado pelo comprador e impor outro arbitrariamente, sem dar ao contribuinte o direito de defesa.
Quando a cobrança é indevida?
A cobrança de ITBI é considerada indevida quando a prefeitura:
- Impõe um valor de referência genérico, sem considerar as particularidades do imóvel ou da negociação;
- Desconsidera o valor declarado na escritura pública da transação, sem instaurar processo administrativo específico;
- Não respeita o contraditório e a ampla defesa, exigindo o imposto com base em valores arbitrados sem justificativa técnica;
- Tenta realizar lançamento complementar após decisão judicial transitada em julgado que já tenha fixado a base de cálculo — o que viola o artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição, e os artigos 502 e seguintes do CPC.
É importante frisar que, segundo o STJ, não cabe à prefeitura inverter o ônus da prova e exigir do contribuinte a demonstração de que o valor declarado corresponde ao de mercado. Cabe ao município, caso discorde, instaurar procedimento próprio com apuração técnica.
O que fazer diante de uma cobrança indevida de ITBI?
Se a prefeitura exigir um valor maior do que o declarado na escritura, o contribuinte tem alguns caminhos:
- Pedir uma revisão formal
É possível solicitar que a prefeitura abra um processo para justificar o motivo da cobrança, com direito à defesa do contribuinte. - Recorrer à Justiça
Caso a cobrança continue, pode-se entrar com uma ação judicial e depositar o valor correto em juízo, o que permite seguir com a compra do imóvel sem atrasos. - Usar decisões da Justiça a seu favor
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que a prefeitura não pode impor valores arbitrários. Essa decisão vale para todo o país e pode ser usada como base na defesa do contribuinte.
E se já houve decisão judicial anterior?
Muitos municípios têm tentado revisar lançamentos anteriores mesmo após decisões transitadas em julgado — o que é vedado pelo ordenamento jurídico. Conforme os artigos 502 a 504 do Código de Processo Civil, uma vez julgada a base de cálculo do ITBI em uma ação anterior, a questão não pode ser rediscutida, salvo hipóteses excepcionais previstas em lei.
Ademais, se houve depósito judicial convertido em renda ao município, a dívida foi extinta, nos termos do art. 156, inciso VI, do CTN, o que torna ilegal qualquer tentativa de cobrança complementar.
Considerações finais
O contribuinte não é obrigado a aceitar valores arbitrários impostos pela prefeitura na cobrança do ITBI. A declaração feita na escritura pública tem presunção de veracidade, e somente pode ser questionada por meio de procedimento administrativo adequado.
Diante da resistência de muitos municípios em cumprir o que foi decidido pelo STJ, o contribuinte precisa conhecer seus direitos, portanto busque orientação jurídica especializada para evitar prejuízos financeiros e garantir segurança na aquisição do imóvel.