É comum que se atribua ao contrato de compra e venda, escritura pública ou matrícula atualizada do imóvel, instrumentos suficientes para garantir a propriedade de um bem.
No entanto esses institutos são iniciais e a proteção do bem vai muito além do momento do registro.
No Brasil há um risco muito sério as propriedades que é sua perda por meio de invasões.
E essa perda tem um nome específico, a chamada Usucapião. E para não correr esse risco separamos algumas informações importantes para você se proteger.
O que é usucapião?
Inicialmente vamos conceituar o que seria a usucapião, para que você possa de imediato verificar se algo assim pode estar acontecendo em sua propriedade.
A usucapião é uma modalidade que permite a aquisição de bens por meio da posse prolongada, contínua, pacífica e com intenção de dono.
Esses requisitos são bem importantes, pois se estiverem presentes o judiciário poderá conceder essa terra ou imóvel ao invasor.
Então vamos entender brevemente cada um dos requisitos.
A posse contínua significa que o invasor deve estar naquele território por todo o período que a legislação determina como necessário, sem que tenha se retirado e retornado.
A posse pacífica seria a permanência sem sua oposição, ou seja, não houve naquele período de tempo uma notificação para a saída, por exemplo, ou registro de boletim de ocorrência.
E a intenção de dono são as atitudes do invasor como se proprietário fosse, com pagamento de impostos, ou respondendo publicamente pelo imóvel, sem que precise de autorização do real dono.
Quanto a posse prolongada, característica mais importante, pois sem esta não se verifica as demais, a legislação brasileira prevê diferentes modalidades de tempo para se configurar a usucapião, vejamos:
Usucapião extraordinária: 15 anos de posse ininterrupta, podendo ser 10 anos se o possuidor tiver realizado obras ou serviços no imóvel.
Usucapião ordinária: 10 anos de posse com justo título e boa-fé, podendo ser 5 anos em determinadas hipóteses.
Usucapião especial urbana e rural: voltada a pessoas que utilizam o imóvel como moradia ou para subsistência familiar, com prazos entre 5 e 10 anos.
Independentemente da modalidade, o ponto de atenção é que a posse prolongada, conforme os períodos acima, aliada à inércia do proprietário, pode resultar na perda do bem.
Então quais seriam as medidas necessárias para PREVENIR essa prática? Vamos elencar as 3 principais, vejamos:
- Mantenha a documentação do imóvel em dia
O primeiro cuidado essencial para proteger sua propriedade é manter a documentação atualizada. Isso inclui:
Registro do imóvel no cartório de imóveis – a matrícula do bem deve estar devidamente atualizada com seu nome, senão outra pessoa pode registrar o imóvel em nome próprio.
Pagamento regular de IPTU (para imóveis urbanos) ou ITR (para imóveis rurais) – dessa forma você permanece vinculado ao bem como proprietário, comprovando ter interesse na propriedade.
Contratos registrados corretamente – se o imóvel estiver sendo utilizado para locação por exemplo, esse contrato deve estar devidamente registrado.
Em razão desses riscos se faz de extrema importância atenção com a forma como os bens são adquiridos, nada de realizar contrato de gaveta.
- Visite o imóvel periodicamente e fiscalize a posse
E considerando a presença física, é muito importante ter conhecimento da condição atual do bem.
Isso porque se ocorrer invasão do imóvel, você terá tempo hábil para tomar as medidas cabíveis, sem que que sua propriedade esteja ameaçada pelo tempo.
E se você possui um imóvel que não utiliza com frequência — como um terreno, sítio ou imóvel para férias, recomenda-se o seguinte:
- Realizar vistorias periódicas;
- Contratar vigilância ou zeladoria de confiança;
- Estabelecer cercas, muros ou placas que identifiquem a propriedade;
- Registrar eventuais ocupações indevidas com fotos, vídeos ou boletins de ocorrência.
A fiscalização constante demonstra que o imóvel não está abandonado e que o verdadeiro proprietário está atento à sua posse, o que impede a configuração da usucapião.
- Formalize contratos de comodato ou locação
Relacionado aos pontos de atenção do primeiro item, a documentação correta e atualizada é de fato o que mais protege o bem.
Se você permite que terceiros ocupem seu imóvel, mesmo que por cortesia, é fundamental formalizar essa situação por meio de um contrato. A ausência de contrato contendo qual a destinação da posse, pode permitir brechas de alegação de usucapião, por mais que você não imagine que seria a atitude do terceiro.
Para isto existem dois principais contratos recomendados:
Contrato de comodato: quando o imóvel é cedido gratuitamente, com prazo determinado e cláusulas que deixem claro que a posse é subordinada, não havendo animus domini
Contrato de locação: quando há pagamento de aluguel e obrigação de devolução do bem ao final do contrato.
Ambos os contratos devem ser redigidos com cláusulas claras, assinados por testemunhas e, preferencialmente, registrados em cartório. Isso confere maior segurança jurídica ao proprietário e reduz significativamente os riscos de uma futura ação de usucapião.
A prevenção é sua melhor defesa
A invasão em terrenos, e até imóveis, que não está sendo visitados com frequência, é uma realidade e pode ocasionar a perda do bem por desinformação.
A boa notícia é que por meio dessas simples medidas elencadas, seu patrimônio se torna muito mais protegido, e relembremos, basta manter a documentação em dia, fiscalizar o bem e formalizar relações jurídicas com terceiros.
E continue nos acompanhando para ter mais informações úteis para a gestão do seu patrimônio.
Mas se mesmo assim tiver dúvidas sobre a situação do seu imóvel ou quer se proteger contra a perda de propriedade, entre em contato para que possamos analisar sua documentação e prestar maiores esclarecimentos.