Não é incomum locatários de imóveis urbanos realizarem algum tipo de benfeitoria no imóvel durante a vigência do contrato de locação e consequente utilização do bem.
Com o decorrer do tempo, o regular (ou mal) uso do imóvel, condições climáticas, obras pela vizinhança, intervenções públicas, ou pelo simples fato do locatário ter o interesse de modificar o imóvel para adequar o uso ou ao seu gosto, pode gerar a necessidade da alteração da situação em que o imóvel lhe foi entregue no início da locação, em razão das obras ou modificações realizadas no imóvel.
O Código Civil classifica as benfeitorias como: I) necessárias: sendo aquelas que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore; II) úteis: aquelas que melhoram/aumentam/facilitam o uso do bem; e III) voluptuárias: aquelas supérfluas, que embelezam ou tornem mais agradável o bem.
Entretanto, ao final do contrato, quais destas benfeitorias que foram realizadas pelo locatário são passíveis de indenização pelo locador? O locatário pode reter o imóvel em sua posse até que seja indenizado pelo locador?
Nos termos dos artigos 35 e 36 da Lei do Inquilinato, o locatário faz jus às benfeitorias úteis, desde que autorizadas e às necessárias, mesmo que não tenham sido autorizadas pelo contrato, podendo levantar as voluptuárias que não causem prejuízo ao imóvel.
Além disso, sobre as benfeitorias que tem direito, o locatário pode exercer o direito de retenção do imóvel enquanto não forem indenizadas pelo locador.
Contudo, havendo disposição contratual expressa, é válida a cláusula de renúncia do locatário à retenção e indenização por benfeitorias realizadas no imóvel. Isso porque trata de estipulação que envolve um direito disponível do locatário que pode ser renunciado e, também, porque a lei não veda a prática deste tipo de renúncia por estar amparada pelo princípio da autonomia da vontade. A cláusula de renúncia de benfeitorias é amplamente utilizada nos contratos de locação, sendo atualmente, uma espécie de “regra” adotada em todos os contratos escritos. São raras as disposições contratuais que não trazem essa previsão em suas clausulas.
O referido tema já foi objeto de discussão nos tribunais superiores, sendo a validade da referida cláusula um entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), através da súmula 335, que preconiza: “Nos contratos de locação é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e o direito a retenção”.
Outro ponto importante que deve ser abordado de forma específica nos contratos de locação são as acessões artificiais, já que estas se confundem com as benfeitorias demonstradas acima. As benfeitorias possuem natureza acessória, quanto as acessões artificiais estão diretamente inseridas entre os modos de aquisição da propriedade imobiliária, consistindo em obras de criam coisas novas e distintas que aderem aquela já existente. Por exemplo: a construção de um pavimento superior em uma residência, transformando-a em um sobrado, acrescentando novos cômodos e ampliando a metragem da área construída.
A legislação vigente é omissa quanto ao emprego da acessão nos contratos de locação, contudo, a doutrina equipara as acessões às benfeitorias para efeito do direito de retenção, pelas melhorias que trazem a coisa.
É importante ressaltar que nos casos de retenção do imóvel pelo locatário em razão de benfeitorias ou acessões, deverá este continuar a honrar com o pagamento pontual do aluguel nos termos do contrato.
Para evitar conflitos em relação a benfeitorias em uma relação locatícia, as partes contratantes devem agir sempre pautadas na boa-fé contratual e, principalmente de modo formal, procurando sempre comunicar por escrito a necessidade de realização ou requerimento para autorização de benfeitorias, pois da mesma forma que o princípio da autonomia da vontade alberga a renúncia do direito do locatário, também ampara as hipóteses de negociações diretas para eventual abatimento no valor dos locatícios, dentre outras.
Por isso, antes de realizar ou autorizar qualquer tipo de benfeitoria busque sempre o auxílio de um advogado de sua confiança lhe auxiliar, a fim de conferir maior segurança e evitar dissabores ou prejuízos futuros.
O advogado sócio Carlos Alberto Zonta Jr. é o responsável pelo setor de Direito Imobiliário e Empresarial da banca do escritório Marcolino, Zonta & Tagliari. Advogados Associados.